挂牌一年多，那套40平方米的老房子终于有了着落。 2026年3月31日，上海静安区的施先生签了两份合同。 一份是将老房子卖给区里的保障房公司，另一份是买下看中的一套112平方米的新房。 一卖一买之间，他拿到了220万元的“房票”，用来抵扣新房的部分房款。
施先生的旧房，是典型的“老破小”。 房龄老，面积小，在市场上流通困难。 而他的新需求，是改善居住条件。 过去，这条置换链常常卡在第一步——旧房卖不掉，新房也就买不成。 现在，由政府背景的国企出面收购，这张“房票”成了打通堵点的关键。
这不是孤例。 从2026年年初开始，一场由“国家队”主导的房产收购行动，正在全国多个城市铺开。 它不再是停留在文件里的口号，而是带着真金白银和具体标准，进入了实操阶段。
这场行动的源头，可以追溯到2024年5月。 当时，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。 这笔钱不是直接发下去，而是作为激励资金，鼓励商业银行向地方国企发放贷款，支持他们去收购市场上卖不动的房子，然后改造成保障性住房。
到了2026年，随着这笔资金逐步落地，加上各地政府工作报告纷纷将“收购存量商品房”列为年度任务，收购的节奏明显加快了。
收购的目标非常明确，主要分两条线。
第一条线，是瞄准那些已经建成但还没卖出去的新房库存。 对于资金紧张的开发商来说，这相当于一个稳定的“大宗买家”入场了。 政府收购这些房子，看中的是它们能快速转化为保障房。 比如在河南新乡，当地国企就用银行贷款收购了一个远郊楼盘的房源，将其改造为保障性租赁住房，提供给像小李这样的新市民。
收购的标准也很具体。 广西在2026年3月发布的征求意见稿里提到，收购对象可以是已建成的存量商品房，也可以是纳入“保交楼”白名单的在建未售商品房。 河南宜阳县甚至把交通是否方便、周边配套是否完善也列为了硬性指标，要收就收“能住进去的好房子”。
第二条线，则指向了城市里那些难以流通的二手房，特别是“老破小”。 上海在2026年2月率先在浦东、静安、徐汇三个区启动了试点。 他们的收购标准精准地画了一个圈：2000年以前建成、建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元。 这正是市场上最难交易的那部分房源。
施先生的案例，就是这条线上的首个完整闭环。 他的旧房被收购后，会经过统一装修，然后纳入区的保障性租赁住房体系，以低于市场价的租金租给新市民和青年人。 这样一来，一套闲置的老房子，同时解决了一个家庭的改善需求和一个群体的租房需求。
各地的动作比想象中更快。 根据公开信息，2026年，湖南省计划收购存量商品房200万平方米以上。 广西的计划是超过1万套。 鞍山市在2025年已经收购了1847套，2026年计划再收购510套。
资金也在加速落地。 截至2026年2月末，山东省金融机构已向9个项目发放贷款24.3亿元，支持收购了6800多套存量房。 在河南，截至2026年4月，已落地55个再贷款项目，使用再贷款金额82.4亿元，撬动银行贷款超240亿元，支持收购存量房超10万套。
这些数字背后，是一个个具体的项目和家庭。 在浙江湖州安吉县，一个小区里的三幢大楼，360套房被改造成了540套小户型的保障性租赁住房。 在合肥，蜀山区属国企跨区收购了一个楼盘854套房屋，打造成了“弘寓-公园万象”人才公寓，面向周边产业园区的员工出租。
模式也在实践中不断演变。 最初的“收购存量房作保租房”是单向的收储。 而现在，像上海静安这样“收购置换”的模式，把收购旧房和居民买新房直接挂钩，形成了闭环。 这更像是一种定向的“以旧换新”。
“以旧换新”这个概念本身也在回归和升级。 2026年4月，南京的国企颐居建设再次启动了“收旧换新”活动，覆盖9个楼盘。 在浙江温州乐清，城投公司开展“以旧换新”，旧房收购后发放抵价券和优惠券，用于购买指定的新房。 这些模式虽然细节不同，但核心都是由国企平台介入，为置换链条提供信用背书和流动性支持。
这场规模空前的收购行动，正在重新绘制房地产市场的图谱。
对于像施先生这样有改善需求但被旧房困住的家庭，多了一个确定性的退出渠道。 对于刚步入社会的年轻人和新市民，市场上增加了大量位置可能不错、租金相对较低的租赁房源。 对于陷入库存压力的开发商，获得了一笔能够缓解现金流的关键回款。 对于地方政府，则在完成保障房建设指标、稳定房地产市场、盘活存量资产等多个目标上，找到了一个可行的抓手。
央行那3000亿元再贷款，就像一根撬棍，试图撬动整个系统的僵局。 它不直接干预价格，而是通过创造新的需求方（地方国企）和新的用途（保障房），来消化市场中流动性最差的那部分资产。
收购的标准——无论是新房要“主体封顶、配套成熟”，还是二手房要“老破小、总价低”——都显示出极强的实用主义色彩。 收来的房子，必须能快速转化为有效的住房供给，要么能住，要么能租。
这个过程是市场化的。 国企收购需要评估价格，银行放贷需要审查风险，改造后的保障房需要维持运营。 但它又带有明确的政策意图，不是为了炒高房价，而是为了疏通阻塞，让房子在不同的需求之间流动起来。
从鞍山到长沙，从上海到南宁，不同城市根据自身的库存情况和财政能力，正在探索不同的收购路径和规模。 有的重点收新房，有的尝试打通二手房置换，有的则两种都在推进。
这或许意味着，中国房地产市场的下半场，一个重要的叙事不再是建造多少新房子，而是如何运营和盘活已有的房子。
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